Le Clairval

Le Clairval

Une opération d’achat revente d’un appartement T3 avec des travaux légers à Castelnau-le-Lez (34) !


65.000 €

Montant financé

10 %

Taux d’intérêt annuel

8

Durée (en mois)

Juillet 2021

Remboursement


Le Clairval, bénéficier d’une aubaine d’achat pour revaloriser un actif

Le Clairval est une simple qui repose sur l’opportunité d’acheter en dessous de son prix un appartement dans un marché immobilier local dynamique, portée par deux porteurs de projets locaux maîtrisant les spécificités régionales de l’immobilier.

Castelnau-Le-Lez profite du rayonnement de Montpellier (ville voisine accessible par tramway) et de sa propre attractivité !
En effet, Castelnau bénéficie d’un important parc d’activités.

L’opération Le Clairval consiste dès lors à rénover un appartement de type T3, acheté en dessous de sa valeur de marché, pour revendre un appartement refait à neuf à un prix très concurrentiel pour s’assurer de sa bonne commercialisation.

La revalorisation énergétique et usuelle de biens immobiliers existants permettant de proposer rapidement des lots agréables et abordables, chez La Première Brique nous adorons !

Avec une marge opérationnelle de près de 23%, cette petite opération n’en est pas moins profitable.


Le bien immobilier et son marché

Le projet se situe sur la commune de Castelnau-le-Lez dans le département de l’Hérault (34170).
•2nde ville la plus peuplée du 34
•Nombre de logements : 11.000
•Part de résidence principale : 90%
•Part de ménages propriétaires : 48%
•Revenu médian : 23.000 €
•Moyenne d’âge : 41 ans
•Habitants : Castelnauviens

C’est une commune qui a bénéficié du dynamisme des fix dernières années observé à Montpellier et qui offre encore des tarifs achat/location accessibles.

L’appartement est un T3 de 56m², situé au deuxième étage bénéficiant d’une cave fermée en sous-sol et d’un emplacement de stationnement sécurisé au sein de la résidence, acheté pour moins de 2.000 € du m².

Avec une disposition des pièces intelligente, cet appartement peut convenir à plusieurs publics (jeunes, famille avec 1 enfant, retraités) grâce à ses deux chambres.

Le balcon exposé à l’Ouest (tout comme les chambres et le séjour) bénéficie de longs moments d’éclaircie dans une région où l’ensoleillement est l’un des meilleurs de France.

Dans le cadre de la réhabilitation complète de l’appartement, nos porteurs de projet vont notamment proposer une toute nouvelle salle de bains ainsi qu’une cuisine meublée.

De plus, le changement des fenêtres et de la baie vitrée du salon pour des matériaux modernes et plus performant écologiquement entraineront une plus-value valorisable à la revente à travers notamment une meilleure note de consommation énergétique du bien !

Située à seulement 1 minute à pied de la ligne de tramway T2 reliant directement le centre ville de Montpellier et sa gare TGV en quelques minutes, la résidence Clairval bénéficie d’une situation optimale proche des lieux d’éducation (lycée et collège) et de toutes les commodités.

Bâtiment le plus haut de la commune (32 mètres), la résidence Clairval date des années soixante et s’élève sur 11 étages pour un total de plus d‘une centaine de lots.

L’immeuble est très bien entretenu et la copropriété a bénéficié d’importants travaux ces dernières années comme par exemple un ravalement de la façade en 2019 pour 345.000 € ainsi que la révision complète des ascenseurs (obligation légale à réaliser tous les cinq ans).

Dans le cadre de cette opération, Damien et Grégory ciblent un prix de vente de 2.900 € du m² pour proposer un bien à la revente à 162.000 €, soit une offre attractive au regard des prix moyens constatés sur plusieurs simulateurs.

De plus, des recherches sur les ventes passées dans cette même résidence montrent que des appartements à rénover se sont vendus à 2.300 € du m², à mettre en perspective avec le prix d’achat de 1.900 € du m² négociés par nos marchands.

Pour la petite histoire, le vendeur souhaitait vendre de cet appartement « dans son jus » pour raisons familiales, ce qui a permis un levier de négociation.


Les porteurs de projet

Damien ANDRIEU

Diplômé de l’école Montpellier Business School, Damien est également un entrepreneur dans l’âme, lancé dans cette voie dès la sortie de l’école !

Damien a profité du rachat de Dentalvie pour se libérer du temps à mettre au profit de l’immobilier, matérialisé par l’achat de nombreux lots sous forme d’investissements locatifs.

A la tête d’une société d’accompagnement en investissement locatif, Damien bénéficie d’une vision à 360° dans le domaine de la pierre et ambitionne même d’obtenir la carte transaction (agent immobilier).

Grégory HADDAD

Doté d’une formation commerciale avec un fort penchant pour l’entreprenariat, Grégory a décidé de se lancer dans une sacrée aventure en 2013 à travers la création d’un tout nouveau type de cliniques dentaires, un modèle précurseur en France à l’époque !

Quelques années plus tard et un très beau succès (voir ci-dessous), Grégory est aujourd’hui salarié de la structure qu’il a co-fondé et s’occupe du développement régional.

Amis depuis 10 ans maintenant, les deux comparses ont déjà connu une très belle réussite entrepreneuriale puisqu’ils ont fondé en 2012 un groupe de cliniques dentaires (Dentalvie) revendu au numéro 1 du centre dentaire en France en 2018 avec à cette époque des chiffres impressionnants : 50 salariés et 5 millions € de chiffre d’affaires.

Une page s’est tournée à travers cette revente, Damien a pu se lancer à 110% dans l’immobilier et Grégory continue d’accompagner le groupe qui a racheté leur société en parallèle de leurs activités dans la pierre.

Complémentaires dans leur approche et dans leurs compétences à déployer au quotidien, Grégory et Damien avancent de façon très bien structurée dans leur nouvelle vie de marchands de biens.

Avec déjà de nombreux autres projets dans le viseur, La Première Brique souhaite s’inscrire dans la durée avec ces opérateurs !


Synthèse financière

Les dépenses

Avec un prix de travaux de 192 € ht par m² et un prix du foncier très bien maitrisé à 1.821 € du m² pour un prix de sortie médian à 3.300 € du m² en hypothèse basse sur la zone*, les travaux sont minimes, à 8% du coût de revient.

Le risque lié aux travaux ou encore à la revente peut ainsi être considéré comme non significatif du fait de l’attractivité de la zone.

Les dépenses accessoires (honoraires techniques et autres frais) représentent un niveau correct de 9% du coût de revient.

*source : site des impôts, sur un rayon de 1km sur les 3 dernières années et sur des biens comparables

Les recettes

Avec un produit cible total de 162.400 € ttc, l’opération Le Clairval vise une marge opérationnelle à 37.132 € (23%).

La marge globale est tout à fait satisfaisante au regard du type d’opération et de la zone concernée.

En outre, le prix de vente inférieur de 400 € par m² au prix médian pour des biens similaires sur la zone, ce qui va dans le sens d’une vente rapide du bien, ce qui est un point positif supplémentaire.


Le calendrier


Les garanties

Afin de sécuriser votre investissement, nous avons décidé de prendre les garanties suivantes :

  • Garantie à première demande de la société de projet à hauteur de 70.000 €
  • Cautions personnelles des deux porteurs de projet à hauteur de 70.000 € chacun

Dynamisez votre épargne

Grâce à des projets performants rigoureusement sélectionnés, La Première Brique vous propose d’investir directement dans l’économie réelle immobilière française sans frais de gestion.

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