La fiscalité du crowdfunding

La fiscalité de vos investissements chez
La Première Brique


La Première Brique vous permet d’investir dans l’immobilier à travers deux offres :

  • Le crowdfunding immobilier traditionnel sous la forme de prêts opérés via la plateforme de La Première Brique. L’investisseur consent alors un prêt direct à la société porteuse de projet, et en percevra le remboursement assorti des intérêts à la date de remboursement.
  • Les investissements immobiliers premium opérés via la création de clubs deal par La Première Brique, effectués en obligations. L’investisseur détient alors un titre de créance envers la société porteuse de projet. Ce titre de créance donne droit au remboursement des sommes investies et au versement des intérêts fixés dans le contrat d’émission.

Ces intérêts sont qualifiés fiscalement de revenus tirés de placement à revenus fixes et sont imposés selon le régime des revenus mobiliers. Le traitement fiscal de ces revenus est différent selon que l’investisseur est une personne morale ou une personne physique. Lors de la déclaration des revenus, il est possible d’opter pour un régime d’imposition différent selon le type d’investisseur.

En synthèse, les investissements proposés par La Première Brique peuvent être soumis à la fiscalité francaise suivante :

  • 17,2% pour les résidents fiscaux français ne dépassant les seuils ci-après (I.A.1) et ayant rempli la dispense de prélèvement (voir ci-dessous pour la dispense) ;
  • 30% pour les résidents fiscaux français dépassant le seuil ;
  • 0% pour les résidents fiscaux étrangers ; et
  • 0% pour les personnes morales.

I / La fiscalité appliquée aux investisseurs

A/ Les investisseurs personnes physiques

L’imposition des revenus mobiliers des personnes physiques se traduit de manière générale par l’application du prélèvement forfaitaire unique « PFU » (ou « flat-tax ») sauf option pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les intérêts perçus peuvent également entrainer l’application de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus dans les conditions prévues à l’article 223 sexies du Code général des impôts.

1 / L’imposition de principe à la flat-tax

La flat-tax se compose d’un prélèvement de 12,8 % retenu et acquitté par l’établissement payeur au moment du versement des intérêts. Ce prélèvement constitue une avance d’impôt sur le revenu qui n’est pas libératoire.

Il est possible de se faire dispenser de ce prélèvement forfaitaire lorsque le revenu fiscal de référence de l’année est inférieur à :

  • 25.000 € pour les contribuables veufs, célibataires et/ou divorcés ; ou
  • 50.000 € pour les contribuables mariés, pacsés, ou soumis à une imposition commune.

Pour que cette dispense soit prise en compte, le contribuable doit fournir à la plateforme de crowdfunding une attestation sur l’honneur que les conditions susvisées sont remplies, avant le 30 novembre de l’année précédant le versement des intérêts.

La flat-tax se compose également de prélèvements sociaux d’un montant de 17,2 % (9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS, et 7,5 % de prélèvement de solidarité).

L’imposition à la flat-tax représente donc un coût global de 30%. Ainsi, sauf dispense de prélèvement forfaitaire, pour le versement de 1.000€ d’intérêts dans un investissement en crowdfunding immobilier l’imposition sera de :

  • 12,8% x 1000 = 128€ au titre de l’imposition sur le revenu ; et
  • 17,2% x 1000 = 172€ au titre des prélèvements sociaux.

L’investisseur recevra donc 700 €, soit 300 € de retenue à la source.

2/ L’option pour le barème progressif

Au moment de la déclaration de ses revenus, l’investisseur peut opter pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu à l’ensemble de ses revenus mobiliers.

Cette option permet également de bénéficier d’une déduction de la CSG à hauteur de 6,8% et de déduire les frais financiers.

Mais attention, l’option est globale et vaut pour l’ensemble des revenus mobiliers et plus-values immobilières du foyer fiscal. Elle n’est économiquement intéressante en principe que lorsque le revenu net imposable du contribuable est compris dans les deux premières tranches de l’impôt sur le revenu (0 et 14%).

Il est cependant nécessaire de préciser que les avantages et inconvénients de ces deux types d’impositions varient en fonction de la situation individuelle de chaque investisseur. Cette fiche a une valeur indicative et ne peut se substituer à une analyse personnelle approfondie de la situation fiscale des investisseurs.

En cas de doute sur l’opportunité d’opter ou non pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu, nous vous conseillons de faire appel à un conseiller.

B/ Les investisseurs personnes morales

La fiscalité des sociétés concernant les intérêts perçus pour un investissement via la plateforme ou en club deal varie en fonction du régime d’imposition de la société. La fiscalité des gains d’investissement varie elle en fonction du régime fiscal de la société (IR ou IS). Dans les deux cas cependant aucun prélèvement n’est retenu pas l’établissement payeur.

Pour les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu les intérêts sont intégrés au résultat imposable de la société et sont imposés selon le régime d’imposition des personnes physiques.

Pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés les intérêts sont intégrés au résultat imposable de la société et soumis à l’impôt sur les sociétés au taux en vigueur.

II/ La déclaration des gains issus du crowdfunding

A/ Déclaration des revenus en cas de soumission au PFU

Les investisseurs doivent déclarer les intérêts perçus dans leur déclaration annuelle des revenus, quand bien même ils n’ont pas besoin de payer d’impôts supplémentaires en raison du prélèvement à la source déjà effectué par la Première Brique au titre du PFU.

La déclaration se fait en complétant le CERFA n°2042  (Le CERFA sera déjà pré-rempli par l’administration avec les informations transmises par La Première Brique) :

  • Case 2TR : Montant brut des intérêts perçus hors PFU ;
  • Case 2CG : Montant des intérêts perçus hors PFU pour lesquels la CSG n’est pas déductible ; et
  • Case 2CK : Montant du PFU déjà supporté sur les intérêts perçus.

B/ Cas de l’option pour le barème progressif

Ici les investisseurs devront indiquer dans le CERFA n°2042  qu’ils optent pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu aux intérêts qu’ils ont perçus et nous informer de cette option.:

  • Cocher la case 2OP ; et
  • Indiquer dans la case 2CA le montant des frais et charges déductibles.


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